Quando e come registrare un contratto di affitto?

Registrare un contratto di affitto è un obbligo a cui gli interessati, locatore e conduttore, devono provvedere per evitare che il loro rapporto sia considerato come “in nero”. Esso è annoverato infatti come obbligo di legge, e al suo adempimento dovrai procedere entro 30 giorni dalla conclusione del contratto di locazione. L’unica esclusione a tale regola si ha nel caso in cui la stessa locazione abbia una durata inferiore a trenta giorni. In questo articolo ti spiegheremo come procedere alla registrazione del contratto, e quali documenti dovrai necessariamente presentare.

Il costo della registrazione

Registrare un contratto di affitto comporta un costo, essendo un’operazione che impegna i pubblici uffici addetti. Dal momento che l’operazione di registrazione interessa ambo le parti in causa, la spesa relativa sarà equamente suddivisa, al 50%, tra locatore e conduttore, salvo che questi non stipulino patto contrario. Tale spesa è, per gli immobili urbani, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità totali. Nella eventualità in cui il tuo contratto di locazione avesse durata pluriennale, potrete decidere di versare l’ammontare totale in un’unica soluzione; in questo caso, oltretutto, potreste godere di uno sconto sulla spesa totale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per le annualità del contratto. Dovrete poi versare l’imposta così calcolata presso qualsiasi riscossore, ufficio postale o banca, ricorrendo al modello F23, prima di procedere alla registrazione del contratto. Una copia della quietanza di pagamento dovrà essere consegnata all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente entro 30 giorni dalla data del contratto, insieme con la richiesta di registrazione compilata sull’apposito modulo.
Se doveste risolvere il contratto prima del tempo, e aveste nel frattempo versato l’importo per l’intera durata del contratto di locazione, il pagante ha diritto al rimborso delle annualità non godute.

La registrazione telematica

Il legislatore italiano, conscio delle problematiche e delle tempistiche legate alla procedura per registrare il contratto di affitto, è intervenuto con legge 44/2012, riconoscendo agli interessati come te la possibilità di procedere alla registrazione per via telematica. A tal fine, dovrai procurarti i software Iris e Siria, che l’Agenzia delle Entrate mette gratuitamente a disposizione sul proprio sito internet; la procedura non è eccessivamente complessa, ma, data l’estensione dell’obbligo di registrazione telematica ai possessori di 10 o più unità immobiliari, che fino ad ora erano forse abituati alla registrazione cartacea, potrai rivolgerti al tuo commercialista, oppure al CAF di zona. Il drastico calo a 10 unità, che nel regime precedente erano invece 100, è stata anche pensata al fine di sopprimere il problema sociale del contratto sociale. I due software appena richiamati possono però essere utilizzati per registrare i soli contratti di affitto che abbiano riguardo a massimo tre affittuari in unico immobile, e a condizione che i contraenti siano persone fisiche. In caso di registrazione telematica, ti elenchiamo ciò che ti sarà necessario per completare la procedura:

• Originale e fotocopia del contratto di locazione che deve essere registrato
• Software Iris, Siria (entrambi sia in locale o via web), Contratti di Locazione o Locazioni Web

La registrazione cartacea

Più complessa diviene la procedura per l’ipotesi di registrazione cartacea, essendo necessaria la presentazione di più documenti. Questa, in realtà, è una scelta cui potresti ricorrere nel caso in cui preferissi avere l’assistenza diretta di un dipendente competente dell’Agenzia delle Entrate: ti consigliamo allora di premunirti dei documenti che ti elencheremo, in modo da evitare di dover tornare una volta ulteriore, con tutto ciò che ne consegue in termini di tempo ed energie perse. Entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto di affitto (o della sua decorrenza, se precedente), dovrai recarti presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per registrare il contratto di affitto. La legge elenca precisamente i documenti necessari perché tu possa promuovere correttamente domanda di registrazione del contratto di affitto. Innanzitutto, dovrai compilare due documenti:

• Il modello 69, che potrai ritirare presso lo stesso ufficio
• La quietanza di pagamento delle imposte secondo il modello F23 che prima abbiamo richiamato

Al dipendente dell’Agenzia dovrai presentare, insieme a tali modelli opportunamente compilati, anche altri documenti, che dorai procurarti da solo:

• Il contratto di locazione che deve essere registrato, almeno in duplice copia con firme originali
• Il numero necessario di marche da bollo del valore di 14,62 euro ciascuno, e precisamente una per ogni quattro pagine composte di cento righi, salvo non si scelga la cedolare secca. Le marche da bollo devono essere applicate a entrambe le copie del contratto che consegnerai all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate

A questo punto dovrai calcolare e pagare il 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero totale delle annualità, così come ti abbiamo accennato nel primo paragrafo. Della registrazione del contratto di affitto, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ti rilascerà una ricevuta. A questo punto l’intera procedura è completa, e potrai avere la certezza di essere in regola con il sistema di legge, sia con riguardo agli aspetti pubblicitari, sia a quelli fiscali.