La risalita del mercato immobiliare sembra ormai tracciata, ma il processo sarà «necessariamente graduale e a tratti farraginoso». Con le compravendite che risaliranno sulla strada intrapresa nella seconda metà del 2014 (+7,1% su base annua nel quarto trimestre, +3,6% nell'intero anno secondo l'agenzia delle Entrate nel solo residenziale). E con i prezzi, condizionati anche dall'attuale scenario deflazionistico, che continuano ad aggiustarsi verso il basso e rimandano la ripresa tra la fine del 2016 e il 2017.
È la fotografia scattata da Nomisma nel suo primo Osservatorio 2015. Secondo l'istituto bolognese a fine anno le transazioni saliranno di oltre il 12% a circa 468mila, per poi superare abbondantemente quota 500mila negli anni successivi. Livelli comunque ancora lontani dai 600mila scambi su cui stazionava il mercato a crisi già conclamata, tra il 2008 e il 2011. «Niente di nemmeno paragonabile alla prepotente ascesa dello scorso decennio – sottolinea Luca Dondi, direttore generale di Nomisma – Il lascito di quella fase, per certi versi irrazionale nel nuovo contesto europeo, è un fardello destinato a condizionare in maniera rilevante l'operatività dei prossimi anni».
Le compravendite comunque continueranno la lenta risalita grazie al mercato dei mutui, che – seppur con i dovuti distinguo tra istituto e istituto, dato che il quadro di incagli e sofferenze legati al mattone non è certo roseo – torna più accessibile: nel 2015 la crescita delle erogazioni sarà secondo Nomisma di circa il 30% (a quota 32 miliardi) e, seppure non mancheranno surroghe e sostituzioni, sarà maggiormente concentrata su nuovi contratti. La quota di acquisti sostenuta da mutui dovrebbe quindi continuare a crescere, dopo l'incremento del 12,7% dello scorso anno.
Il calo dei prezzi del 2014 dovrebbe attestarsi attorno al 5% (i dati ufficiali Istat saranno diffusi la prossima settimana). E nel 2015 la perdita, secondo Nomisma, sarà di un altro 2,9 per cento. Con i picchi più marcati a Firenze (-3,8%) , Roma (-3,4%), Padova e Cagliari (-3,2%), Bologna (-3%). Poi, nel 2016, congiuntura economica permettendo, tutte le grandi città dovrebbero tornare al segno più, ma solo in quattro dovrebbero superare la quota dell'1%: Milano (+1,7%), Genova (+1,4%), Bologna e Torino (+1,1%). Le stesse quattro città vedranno, secondo Nomisma, prezzi al rialzo tra il 3 e il 3,9% nel 2017.
Dai dati delle Entrate emerge che la ripresa degli scambi è stata trainata dalle città. Ma analizzando i dati del campione di Nomisma diviso tra 13 grandi centri e 13 città intermedie, emerge come la tenuta sia stata soprattutto di queste ultime: da un lato in genere i prezzi hanno retto di più negli anni di crisi, seppur con marcate differenze territoriali; dall'altro, tra il 2013 e il 2014 le transazioni sono salite del 10,3% contro l'8,4% dei capoluoghi maggiori.
«Probabilmente i centri che più hanno tardato ad adeguarsi ai valori post-crisi beneficiano del mutato clima generale – commenta Dondi – ma in questi casi il processo di repricing dovrebbe essere più marcato nei prossimi due o tre anni. Occorre poi tener presente che i mercati dei centri minori presentano meno elementi di volatilità rispetto ai più grandi».
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